A. O Papel dos Advogados na Aquisição de Imóveis
A compra de imóveis nos EUA sem a assistência adequada pode tornar-se numa operação complexa. Além do vocabulário desconhecido, há uma série de complexas questões legais e de título que irão surgir. O papel do advogado nos EUA é mais ativo do que em países de direito civil de latino America. Transações imobiliárias envolvem um advogado que atuará em muitos casos em uma capacidade semelhante ao um Notário Público em jurisdições de direito civil. O trabalho do advogado é guiá-lo, o cliente, através deste processo. Desde o início, o advogado será capaz de aconselhar sobre a operação, as responsabilidades envolvidos, e as conseqüências fiscais. O advogado irá rever todos os detalhes da transação, garantindo que suas necessidades sejam satisfeitas. Ter a participação de um advogado é essencial para proteger o seu investimento e sua segurança financeira. O sistema legal nos EUA têm leis estaduais, que variam de estado em estado, e leis federais que se aplicam em todos os estados. Este artigo irá concentrar-se na lei da Flórida.
Algumas das responsabilidades de um advogado antes da compra de um imóvel serão:
* Rever o Contrato de Compra e Venda e aconselhá-lo sobre as conseqüências jurídicas e obrigações;}
* Aconselhar sobre os prazos previstos no Contrato;
* Explicar quaisquer responsabilidades potenciais que você pode estar assumindo;
* Ajudá-lo a compreender o efeito de quaisquer problema com o título da propriedade;
* Discutir formas alternativas de financiamento;
* Discutir como você deve levar o título, isto é, pessoa física, pessoa jurídica, ou outra alternativa;
* Analisar e discutir os requisitos de seguro ou recomendações, tais como responsabilidade, fogo, furacão e outros perigos.
Uma vez que um contrato é executado, o advogado irá realizar serviços importantes, dependendo da operação, tais como:
* Obter uma pesquisa do título, avaliar o estado do título, e exigir recursos legais apropriados para curar defeitos;
* Preparar ou revisar a escritura e outros documentos de fechamento, e informá-lo sobre quaisquer disposições que possam afetar seus interesses;
* Interpretar e aconselhar sobre todos os documentos legais relacionados ao título e á operação, incluindo ações, hipotecas, e escritura;
* Preparar documentos de transferência para cobrir qualquer propriedade pessoal incluída na venda;
* Investigar leis de zoneamento e outras restrições de uso governamentais;
* Discutir os impostos de renda e propriedade, e outras conseqüências fiscais de sua propriedade;
* Verificar a existência de gravames não registrados na cidades, município, e condado;
* Explicar o alcance da Apólice de Seguro de Título, e
* Explicar a estrutura do imposto predial.
i) Apólice de Seguro de Título.
Ter o título limpo do imóvel que está comprando é essencial. Isto significa que, após o fechamento, o título estará livre de endividamentos, gravames, ou outros defeitos. Quando o título esta limpo ele é conhecido como "título comercializável." Receber uma escritura por si só não garante que você está recebendo um título negociável.
Um advogado pode ajudar a garantir a comercialização do título que você está recebendo através da realização de um exame de título da propriedade. Trata-se de pesquisar os registros públicos, certificar os anteriores proprietários, hipotecas, sentenças judiciais, processos de inventários e divórcios, arrestos, penhoras fiscais e de construção, e outros assuntos que possam afetar o título. Se a pesquisa revela defeitos no título, o vendedor pode ser forçado a realizar um processo judicial para limpar os defeitos.
Mesmo assim, existem defeitos ocultos, que não podem aparecer mesmo em um exame minucioso do título. Estes podem incluir:
- Escrituras perdidas ou falsificadas;
- Um assinante casado que representa a si mesmo como solteiro;
- Alegações de herdeiros;
- Erro de transcrição feita no tribunal quando os documentos anteriores foram registrados;
- Descrição legal da propriedade incorreta;
- Instrumentos assinados por menores de idade;
- Instrumentos assinados por pessoas mentalmente incapacitadas;
- Título tomado como um resultado de uma testamento indevidamente executado; ou
- A confusão do título resultante de nomes semelhantes.
O seguro de título irá ajudar a proteger você e sua propriedade contra tais defeitos ocultos, cobrindo os custos de defender seu título no tribunal, em caso de necessidade. Os advogado são geralmente agentes das companhias de seguros do título e ganham uma parte do Premium. Se você está obtendo uma hipoteca como parte da compra, o banco vai exigir que você obtenha um seguro que irá assegurar a hipoteca do banco na propriedade.
O seguro de título que protege ao empréstimo hipotecário não protege aos interesses da propriedade. Você precisa de um seguro de titulo para isso. A apólice do proprietário é um acordo que a seguradora vai pagar todas as perdas envolvidas em qualquer sinistro coberto pelos termos do seguro. A apólice prevê dois tipos de cobertura:
Se alguém contesta o título segurado em uma ação legal, a seguradora irá defender o título sem nenhuma despesa para você. Se houver um defeito no seu título, que não pode ser eliminada, o seguro de título protege você da perda financeira. Assim, você será reembolsado até o montante do seguro que em geral é o valor de compra da propriedade.
Você paga por o seguro de titulo só uma vez. O custo tem base no preço de compra do imóvel, e a proteção continua em vigor para sempre, mesmo depois de vender a propriedade em questão. Um advogado, formado nas complexidades do direito imobiliário, é a pessoa melhor qualificada para emitir a apólice do seguro de titulo de sua propriedade. Em muitos estados nos EUA, a empresa que emite o seguro de título simplesmente prepara os documentos, mas não representa legalmente ao comprador ou tem a obrigação de proteger seus interesses fora do seguro de título.
B. Outros Profissionais envolvidos em uma transação.
Muitos outros profissionais estão envolvidos em uma transação imobiliária. Os advogados terão que coordenar seus esforços com todos eles. É importante saber quais são seus papéis e a quem eles representam.
O agente imobiliário ou corretor.
A maioria dos compradores estrangeiros contratam um corretor de imóveis para ajudá-los a encontrar a propriedade correta. Existem corretores especializados em imóveis residenciais e em imóveis comerciais. O corretor de imóveis pode ser contratado por o vendedor para listar o imóvel à venda ("Agente de Vendas") ou por o comprador, para encontrar o imóvel e ajudar na negociação dos termos do contrato ("Corretor Comprador"). Ambos corretores de imóveis são pagos pelo vendedor, e a comissão geralmente é de 6% do preço de venda (3% para o Agente de Vendas e 3% para o Corretor Comprador. Em alguns negócios comerciais, a Comissão poderia ser até 10%. Um agente pode ajudar ao comprador a encontrar o imóvel adequado, e a fornecer informações gerais sobre o mercado, bairros, etc. É importante saber se o corretor está representando ao comprador, ou se ele é um corretor sem o dever de manter em confidencialidade as informações do comprador.
O Emprestador.
A maioria das transações imobiliárias são financiados através de um emprestador institucional, como um banco ou um corretor de hipotecas. Emprestadores devem cumprir uma série de leis estaduais e federais, incluindo o "Patriot Act" que exige ao banco conhecer em detalhe as informações do cliente, incluindo a origem dos fundos e a atividade empresarial.
Para obter essas informações, o emprestador irá fazer um pesquisa do crédito do mutuário e irá pedir cartas de referência. O emprestador deve determinar que o comprador não representa um risco excessivo, e também vai avaliar o imóvel para determinar o seu valor. Os corretores de hipotecas estão licenciados para aceitar os pedidos de empréstimos. Eles normalmente irão cobrar uma taxa para ajudar aos mutuários na obtenção das melhores taxas de juros e processar os documentos necessários para a aprovação do empréstimo. O montante de financiamento para as compras geralmente varia entre 60% - 70% empréstimo de valor, dependendo do preço de compra e o tipo de propriedade. Em acordos comerciais, o empréstimo de valor é geralmente 50% - 60%.
O Avaliador.
Quando você está obtendo um empréstimo, o emprestador terá primeiro que solicitar uma avaliação do imóvel. Um avaliador é um especialista licenciado que afirma a sua opinião sobre o valor de mercado do imóvel. Essa determinação se baseia em uma visita e avaliação do imóvel. Avaliadores são contratados para ser imparciais, não importa quem está pagando a sua taxa. Note, no entanto, que se você tem duvidas do resultado da avaliação, você pode contratar outro avaliador para um segundo exame. Emprestadores vão emprestar normalmente com base no valor da avaliação e não o valor de compra-venda do contrato.
Os Inspetores.
O inspetor também examina a propriedade mas de maneira mais profunda do que o avaliador. O papel do inspetor é fornecer um reporte objetivo da condição física do imóvel. Uma inspeção geralmente é feita se a propriedade não é construção nova, mas uma revenda. Nas construções novas, o desenvolvedor irá inspecionar com o comprador a unidade antes de fechar e vai garantir a condição da propriedade, pelo menos, por um ano para a maioria dos defeitos e até três anos para outros tipos de defeitos. Além do inspetor da condição física da propriedade, pode haver também um inspetor que irá certificar que os limites de propriedade e a descrição legal estão corretas.
C. Tipos de propriedades.
Existem geralmente dois tipos de propriedades: comerciais e residenciais. Propriedades comerciais podem consistir de terrenos baldios, propriedades para alugar, ou edifícios de escritórios. Terrenos baldios estão geralmente zoneados para uso comercial ou para construir edifícios residenciais. Propriedades para alugar podem ser centros comerciais, escritórios ou edifícios residenciais de aluguel. A maioria dos imóveis residenciais são casas para uma família, condomínios ou moradias.
i) propriedades comerciais.
Os contratos para os imóveis comerciais podem ser preparados pelos corretores ou pelos advogados que representam o comprador ou vendedor. A maioria dos contratos prevêem uma prestação de devida diligência para permitir aos compradores inspecionar o imóvel e determinar se ele é adequado para suas necessidades. O comprador vai usar este período de tempo, geralmente 45 a 60 dias, para solicitar um reporte ambiental, solicitar um compromisso de empréstimo de um emprestador, rever as leis de zoneamento e licenças de construção, e um estudo de viabilidade geral da propriedade. Se o comprador decide dentro do prazo de devida diligencia que a propriedade não é adequada, então o depósito inicial será devolvido e o acordo será cancelado.
As leis que regulam o uso da terra são muito específicas e normalmente requerem a assistência de um advogado para analisar se o uso pretendido é permitido por as leis de zoneamento. Uma vez que a questão de zoneamento foi resolvido, o comprador terá que obter a aprovação da construção ou remodelação dos distintos departamentos governamentais que vão emitir as licenças de construção.
ii) Propriedades Residenciais.
Imóveis residenciais são geralmente apartamentos, moradias, condomínios ou residências uni-familiares. As propriedades podem ser construções novas se o vendedor e o desenvolvedor ou uma revenda.
Os contratos de vendas de novos condomínios são preparados pelo desenvolvedor e, geralmente, estabelecem un deposito inicial de um 20-30% durante a pré-construção e permitirá que o desenvolvedor tenha até 2 anos ou mais para terminar a construção. 10% do depósito será mantido em custódia com terceiros e o restante poderá ser utilizado pelo desenvolvedor em construção. Por isso, é importante escolher um desenvolvedor de renome já que os depósitos adicionais estarão em risco. A maioria dos contratos por parte dos desenvolvedores não estão sujeitos a financiamento. Se o comprador é incapaz de obter financiamento, o depósito esta em risco. Os desenvolvedores costumam cobrar uma taxa de fechamento de 1,5% - 1,75% além do preço de compra para pagar algumas das despesas finais. Algumas das unidades vendidas serão vendidos "decorador pronto", que significa que não terão revestimento ou acabamentos. Isto significa que você terá que terminar o apartamento.
Re-venda de unidades ou casas uni-familiares são tratados inicialmente pelos corretores. O corretor do vender listará o apartamento e o corretor de compra vai encontrar o comprador. O Contrato usado muitas vezes é uma forma elaborada pela associação de corretores de imóveis e advogados. Advogados devem sempre rever os contratos antes da execução. Em muitas ocasiões, os clientes vão primeiro a assinar o contrato e depois trazer para o advogado. Mas neste caso, o advogado não pode alterar nenhum dos termos, se o contrato foi assinado pelo vendedor e portanto totalmente executado. Depois que o contrato é executado, o advogado irá ajudar ao comprador como foi explicado acima.
A devida diligencia em contratos residenciais consiste geralmente de um período de inspeção para determinar que todas as estruturas, equipamentos, telhado, e outras amenidades estão funcionais. Este período de inspeção é geralmente não é mais de 10 dias. Contratos residenciais podem ter uma contingência de financiamento para permitir que o comprador obtenha um compromisso de empréstimo de um emprestador. O período de contingência de financiamento é geralmente de 30-45 dias.
iii). Custos.
Os custos envolvidos na compra de um imóvel variam dependendo se a compra será financiada através de um emprestador institucional. As despesas totais podem variar entre 1% - 2,5% do preço de compra. Além disso, os bancos vão exigir algum pagamento de juros e impostos imobiliários. Se a propriedade é um novo desenvolvimento, o desenvolvedor geralmente cobra 1,5% - 1,75% do preço de compra como uma taxa de fechamento. As despesas totais de fechamento e pagamentos antecipados em uma compra residencial com financiamento, portanto, variam de 3% - 5% do preço de compra. Em acordos comerciais, as despesas também irá incluir um reporte ambiental e comissões de apreciação que será mais caras do que em negócios residenciais. Outras despesas são semelhantes.
Os gastos de uma propriedade irão incluir os impostos imobiliários, seguros e quaisquer taxas de manutenção, se o imóvel está em uma associação de condomínio ou de proprietários. Os impostos imobiliários variam de cidade para cidade, mas são entre 1,5% e 2% do preço de compra. Os impostos imobiliários são pagos uma vez por ano, em atraso. No condado de Miami-Dade, os impostos são pagos em novembro, com um desconto de 4%. A taxa de manutenção para condomínios dependerá do tipo de construção e do tamanho da propriedade. Os seguros necessários para uma residência unifamiliar na Flórida podem incluir seguros contra riscos, responsabilidade, inundações e furacão. Em condomínios, o seguro para as áreas comuns é incluído na manutenção mensal. Os custos de seguro também dependem da quantidade de cobertura fornecida.
D. Estruturas disponíveis para levar o titulo do imóvel.
O seguinte é um resumo das estruturas preferenciais disponíveis para a compra de imóveis nos EUA. Como premissa básica, toda a renda derivada dos EUA é tributável, independentemente do tipo de entidade que possui tal negócio. Isto é verdade se a entidade for uma pessoa física, empresa dos EUA ou off-shore.
i) Pessoa Fisica.
Se uma propriedade que gera renda por concepto de aluguel é comprada em nome de um indivíduo estrangeiro, essa pessoa vai ter que pagar impostos sobre o rendimento gerado pelas rendas mediante a apresentação de uma declaração fiscal nos EUA antes do 15 de abril de cada ano. As taxas de imposto para indivíduos variam entre 10% e 35%. Para apresentar uma declaração, você terá que solicitar um número ITIN com o Internal Revenue Service e divulgar determinadas informações pessoais, incluindo o país de origem e fornecer o seu passaporte. Se a propriedade não é alugada, você não pode acumular perdas ou capitalizar as despesas para compensar qualquer ganho futuro. A principal vantagem de manter a propriedade como um indivíduo, outra do que a simplicidade, é uma taxa reduzida de 15% sobre as vendas feitas após um ano da compra do imóvel. Uma das desvantagens é o imposto de sucessão (de morte), imposto sobre toda propriedade nos EUA detida por não residentes no momento da morte. O imposto varia de 18 a 40% do valor de mercado do imóvel no momento da morte do proprietário.
No momento da venda, haverá também uma retenção de 10% do preço de venda para assegurar o pagamento adequado de quaisquer impostos sobre o ganho.
ii) Corporação ou Companhia de Responsabilidade Limitada.
As principais vantagens de manter o título em nome de pessoa jurídica são:
a). Responsabilidade limitada. Na ausência de fraude, o acionista está protegido de responsabilidade por quaisquer dívidas ou reclamações contra a empresa. O demandante não seria capaz de perseguir os bens pessoais dos acionistas, a menos que o acionista tenha executado uma garantia pessoal. A responsabilidade do sócio pelas dívidas contraídas pela empresa limita-se à contribuição de cada acionista. Responsabilidade sobre a propriedade dos bens pode incluir qualquer dano causado a outras propriedades, como resultado de inundações ou incêndios e quaisquer danos pessoais na propriedade.
b). Confidencialidade. A corporação é útil para proteger a confidencialidade de um indivíduo estrangeiro e privacidade com os seus assuntos financeiros. A maioria dos indivíduos que vivem em países latino-americanos preferem manter as suas participações no exterior confidencial por razões de segurança. A utilização de uma corporação como proprietário registra o imóvel em nome da empresa. No entanto, nos EUA a declaração de imposto corporativa exige a divulgação da identidade de qualquer acionista detentor de mais de 25% da corporação.
c). Considerações sobre a Tributação. Corporações nos EUA são tributadas em seu lucro líquido com base na seguinte escala:
Impostos sobre ganhos de capital são pagos seguindo estas taxas
Lucro Liquido Imposto
até $50,000 15% do lucro liquido
Mais de $50,000 mas menos de $75,000 $7,500.00 mais 25% do lucro sobre $50,000.00
Mais de $75,000 mas menos de $100,000 $13,750.00 mais 34% do lucro sobre $75,000.00
Mais de $100,000 mas menos de $335,000 $22,250 mais 39% do lucro sobre $100,000
Mais de $335,000 mas menos de $10,000,000 $113,900 mais 34% do lucro sobre $335,000
Uma corporação dos EUA pode depreciar seus ativos, capitalizar gastos e acumular perdas. Uma certa porção das perdas pode ser transitada de ano para ano para compensar os ganhos de outras fontes nos Estados Unidos. Além disso, a pessoa física estrangeira pode conter outros bens imóveis adquiridos no futuro, em nome da Corporação dos EUA. Corporações norte-americanas no entanto, estão sujeitas a uma retenção de 30% sobre os dividendos da empresa para os acionistas estrangeiros. Isto provoca uma tributação dupla, que só pode ser evitada em algumas circunstâncias, tais como liquidação depois da venda de todos os seus bens. Se as ações da corporação são de propriedade diretamente pelo individuais acionistas estrangeiros, o imposto em caso de morte também se aplica sobre o valor das ações. Por isso a maioria das estruturas para clientes estrangeiros usam uma empresa off-shore como acionista de uma empresa dos EUA. Algumas das desvantagens de manter a propriedade em uma Corporação incluem: taxas de imposto mais elevadas do que as taxas de pessoa física (não ha um imposto reduzido de 15% nas vendas depois de um ano), e custo de manutenção da estrutura.
Sociedades Limitadas (LLC) são um híbrido entre uma empresa e uma sociedade. Elas fornecem responsabilidade limitada, mas o imposto é pago pelos contribuintes individuais e não pela corporação. Além disso, se a propriedade é detida por mais de um ano, o imposto sobre ganhos de capital será de 15% em vez da taxa corporativa. Portanto, você pode ter a vantagem de responsabilidade limitada e também evitar a tributação dupla de empresas regulares de dividendos. A desvantagens da LLC incluem: exposição ao imposto de sucessão; o proprietário individual deve apresentar declarações de imposto de renda e a falta de confidencialidade.
iii). Empresas Off-shore
As vantagens de possuir bens imóveis em nome de uma jurisdição fiscal estrangeira baixa, tais como British Virgin Islands (BVI) são semelhantes às referidas acima para uma empresa dos EUA. Ações de uma empresa off-shore, no entanto, não estão sujeitas ao imposto de sucessão nos Estados Unidos. Como resultado, os ativos do indivíduo estrangeira com sede nos EUA, realizada em nome de uma empresa off-shhore não estão sujeitas ao imposto de sucessão nos EUA.
Os benefícios de um BVI são:
1. Não há impostos sobre os rendimentos fora das Ilhas Virgens Britânicas. (Impostos nos EUA serão pagos sobre o lucro na venda).
2. Não existem requisitos mínimos de capital.
3. Apenas é necessário ter um acionista e um diretor.
4. Nenhum registro público é mantido sobre a identidade dos acionistas. 5. Não há exigência de uma prestação de contas anual ou apresentação de declarações fiscais com as autoridades locais governamentais. (Declarações fiscais dos EUA será necessária se a empresa se envolve em negócios nos Estados Unidos. Alugar uma propriedade considera-se estar envolvido em negócios nos EUA.)
No caso da venda de bens imóveis de propriedade EUA por um off-shore, a off-shore deve ser liquidada, a fim de evitar o imposto de "lucros de filiais.". Este imposto é pago quando uma empresa estrangeira ganha a renda e não liquida, reinveste ou distribui o produto. Assim, é benéfico utilizar uma empresas da Flórida que, por sua vez podem ser detidas por uma empresa estrangeira. É importante notar que no momento da venda da propriedade real, as companhias off-shore igual que os indivíduos estrangeiros, estarão sujeitos a uma retenção de 10% do preço de venda, a fim de garantir o pagamento de qualquer imposto devido.
CONCLUSÃO
A compra de imóveis nos EUA requer o apoio de muitos profissionais. Escolher o equipo adequado irá aumentar suas chances de uma compra suave e de um investimento rentável. O advogado será capaz de ajudá-lo na coordenação e as recomendações dos diferentes profissionais, revisão de título, elaboração de contrato e escolher a estrutura certa para comprar. A maioria dos advogados imobiliários irá cobrar uma taxa fixa que será paga no momento do fechamento, e não é equivalente às horas trabalhadas sobre o assunto.
Fonte: Elite International Realty
